신혼부부, 부동산 전매(신규 분양 아파트 매입) 절차 (feat. 보금자리론)

제 경우는 조정지역에 매도자가 분양받은 아파트를 프리미엄을 주고 구매한 경우 입니다. = (이런게 '전매'라던데..)

# 최근 2개월 사이의 실제 경험을 토대로 작성 (전문가 아님, 잘못된 것 있을 수 있음)

# 인터넷&카페 검색해도 광고만 많고 잘 모르겠어서 내가 나중에 보려고 정리함

# 나와 같은 고민을 했던 사람들에게 도움이 되면 좋겠음

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Step1. 최우선 확정 필요 사항

1. 전세 또는 매매 선택

2. 어떤 지역에서 거주할 것 인가? (우선 순위 2~3개 정도 생각해두면 좋다.)

 

Step2. 상황 파악

1. 예산 파악 (최대치로 우선 계산)

   : 보유 자본 + 주택담보대출 예상액 + 신용대출 금액 + 증여받을 금액(부모님 찬스.. 전 없었음ㅠ) + @

     *주택담보대출 예상액은 대략 주택가격의 50%(조정대상지역), 40%(투기과열지구)로 생각하면됌

     *보금자리론은 매매가 6억원 이하 주택에 대해서 최대 3억원, LTV 60%까지 대출 가능 (조정/투기과열 지구)    

 

2020. 6.14 부동산대책 참고 (조정대상지역 및 투기과열지구 명시되어 있음)

6·17 부동산 대책(2020)

2020. 7.10 부동산대책 참고

7·10 부동산대책(2020)

2. 네이버부동산, 호갱노노 등의 어플로 내가 선택한 지역의 대략적인 아파트 매매가 확인

 

3-1. (2번)의 매매가가 (1번)에서 파악했던 예산 내로 비벼볼 수 있는 수준이면 부동산 일단 방문!

   실제 동네 방문 및 집을 봐야지.. 여기서 살아도되나? 느낌이 온다.

   *제 경우에는 1순위 지역 방문했다가.. 동네도, 집도 영 제가 생각했던거랑 괴리감이 커서 타 지역알아봄

 

3-2. 예상 예산 및 매매금액이 잘 안맞으면, (3-1)에 부합할 때 까지 타 아파트 및 지역을 좀 더 살펴보고 정한다.  

 

Step3. 신규분양 아파트 전매 절차

*신규분양 아파트 전매.. 제 경험 기준으로 설명

필요 비용 정리 (큰 것 위주)

1. 매도자한테 지급할 비용 (주택담보대출 없이 필요한 금액)

1) 분양권자(매도자)가 현 시점까지 분양금액 관련 시공사에 지급한 비용 (계약금, 중도금, 확장비, 옵션비, 후불이자 등)

2) 프리미엄

 

2. 시공사에 지급할 비용

1) 분양금액에서 분양권자(매도자)가 아직 지급하지 않은 비용 일체 (잔금)

2) 후불이자 (시공사에서 분양권자 대신 분양가액에 대해서 대출받아서 지급했던 비용에 대한 이자)

 

3. 취등록세 및 기타 부대 비용(등기 등) 

 

매매 절차

1. 매매 계약서 진행

   (필요 비용) : 계약금

 

2. 부동산거래계약신고 필증 신청 (부동산에서 해줌)

   (필요 비용) : 없음

   (필요 작성 서류) : 주택취득자금 조달 및 입주계획서 (부동산에서 작성 방법 알려줌) 

 

3. 중도금대출 승계(은행 방문) - 분양권자(매도자)가 갖고 있던 중도금대출 채무인수 진행

   (필요 비용) : 아파트 분양가액의 10%

   해당 지역이 기존에는 조정지역 아니였는데, 조정지역으로 변경됨에 따라

   대출금 승계를 50%까지밖에 받을 수 없어서, 분양권자가 갖고 있던 대출액 60% 중 10%는 즉시 상환 필요했음

   나머지 금액인 50%를 승계 받음 (나와 다른 경우에는 필요없을 수 있다.)

 

4. 양수양도 진행(입주지원센터 방문)

   (3번) 중도금대출 채무인수 동의신청서 갖고 방문해서 분양권 명의를 매도자 -> 매수자(나)로 변경하는 작업

 

----> 여기까지 부동산에서 도와줬습니다.

 

5. 승계받은 중도금 납부(은행) 및 잔금 납부(시공사)

   *여기서 주택담보대출 진행해서 3번에서 승계받은 50% 금액 및 잔금 납부

   *대출 받을 필요 없으신분은.. 그냥 깔끔하게 납입하시면 됩니다.

   *저는 주택금융공사에서 제공하는 아낌e 보금자리론으로 진행했습니다. / 진행후기 바로가기

     (은행 대출은 LTV 50% 적용이고 아낌e 보금자리론은 LTV 60% 적용이라 선택하였습니다.)   

 

6. 입주 진행 (끝)

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쓰다보니 길어져서, 보금자리론 관련 상세한 내용만 추려서 다음 글에 이어서 작성